相続した古家を売る場合、更地にしたほうがいいの?

ねえ、パパ
友達が古家を相続したみたいなんだけど、そのままの状態で売れるのか、更地にした方がいいのかって相談されたんだけど、どちらがいいんだろう?

キントラくん

そうだね。
もう絶対に使えない家なら先に壊して、きれいな更地の状態で売りに出した方が、買う人に対してはイメージはいいよね!
ただ、その場合注意しなくてはいけないことがいくつかあるんだ。

セーフティパパ

注意することって?

キントラくん

注意するポイントは3つあるんだ
それは、
1.固定資産税
2.解体費用の支払い
3.解体業者の選定
だよ

セーフティパパ

まず1つ目の、固定資産税というのは、建物を解体してしまうと土地の固定資産税があがってしまうんだ。
その物件にもよるんだけど、最大6倍になってしまう土地もあるんだよ!

セーフティパパ

エーッ‼6倍??

キントラくん

その代わり、建物の固定資産税はなくなるんだけど、古い建物だとそんなに固定資産税は高くないからね・・
それと、大切なことは、固定資産税は1月1日の状態に対して課税されるんだ!だからポイントとしては、壊すなら、12月に壊すより1月に壊した方が、建物の価値が少ない場合は得なんだよ!

セーフティパパ

へえ~。そうなんだー
じゃ2つ目の解体費用の支払いというのは?

キントラくん

2つ目の解体費用の支払いというのは、当たり前のことなんだけど解体をしたら解体費用を支払わないといけないよね。
お金に余裕があればいいけど、土地が売れたお金で、支払いができると楽だと思わない?
先にお金を払いたくないと思う人は、売れてから解体する方がいいよね

セーフティパパ

そうだよね!!
じゃ、最後の解体業者の選定というのは??

キントラくん

3つ目の解体業者の選定が一番難しいんだよ。
建物を作るときにはある程度相場があるんだけど、建物を壊す分にはなかなか相場ってなくて、業者によって金額がバラバラなんだ。
解体業者の選定は、金額だけでなく、お願いする時期や、解体の方法、解体する作業員が日本人か外国人か、近隣に気を使ってやってくれるかどうかで金額も変わってくるんだよ。
そして最後に一番大切なのは不法投棄をしない業者かどうかは、すごく大切で、業者が不法投棄をするとその業者に依頼した人にまで責任がきてしまうんだ・・・

セーフティパパ

えー!!
業者だけの責任者ないんだねー

キントラくん

そうなんだ。だから解体業者の選定には注意が必要なんだよ!
だから売却を前提に解体をした方がいいのかどうかは、最初に信頼できる不動産会社に相談するのが一番だよ。
いい不動産会社は、税金のことや解体業者のこともよく知っているから先に相談するように教えてあげて。

セーフティパパ

わかったー
パパありがとう

キントラくん

古家を売るときのポイント

古家を相続などで、取得した場合、解体して売りに出した方がいいのか?そのままで売りに出してもいいのか?
それを判断するには、下記の3つを注意して検討してください。
1.固定資産税
2.解体費用の支払い
3.解体業者の選定

解体すると固定資産税が高くなる

まずは、1の固定資産税について
土地の固定資産税は、建物が建っている場合と建っていない場合とでは最大6倍違ってきます。
更地の方が高くて、建物が建っていた方が土地の固定資産税は安くなります。
その代わり、建物の固定資産税がかかってきます。

基本的に、古家を壊した場合は建物の固定資産税が安いのでトータル的には税金があがってしまうと思います。

そこで、ひとつお得な方法があります。
それは、解体するなら年明けがお得ということです!

なぜかというと、固定資産税というのは1月1日に所有する不動産の状態によって課税されるからです。

ですから、1月1日に古家が建っていれば建物が建っている土地として課税されます。

解体を考える前に、自分が持っている土地の固定資産税が、建物がある場合とない場合どのくらい違うのかを調べておくといいと思います。

解体費用の支払い

次に2つ目の解体費用支払いについてです。
基本的に、解体費用の支払いは、直接解体業者に頼むと契約時と完了時に支払いを求められることが多いと思います。契約時に支払いがなくても完了時には

解体費用は思ったより高額になります。

ですから、土地を売ったお金で支払いを考えるのもいいと思います。

なかには、解体業者を紹介してくれて支払いを待ってもらうよう交渉してくれたり、依頼の内容次第では解体費用をいったん立て替えてくれる不動産会社もありますので、売却を前提の解体であれば先に不動産会社に相談してみてください。

解体業者の選定

解体業者の選定は非常に難しいです。
ひとつは、相場があるようでない(お客を見て決める部分も・・)
もうひとつは、金額だけでなく実績がわかりにくい
ことです。

当社も、お客様に紹介する解体業者の選定にはかなりに時間が必要でした。
金額だけでは判断できない部分があって、高くても工事が雑だったり、近隣対策をしてくれず、クレームになったりと大変でした。

業者を選ぶポイントとしては、
1.近隣対策をしっかりやる会社かどうか
2.目に見えない部分(地面の下までしっかりと残置物を取り除いてくれるかどうか)
3.現場作業員の質(日本人か外国人かなど)
4.不法投棄などをしない会社かどうか
5.工事完了後も不備があった場合、すぐに対応してくれるかどうか
6.支払いの時期
7.金額
などなど、業者選定にはいろいろなポイントがあり本当に信頼のおける解体業者の選定は本当に難しいと思います。

まとめ

古家を売りに出す場合、解体して売りに出した方がいいかどうかですが、イメージ的には更地の方が、物件を探されている方にとってはイメージがいいのですが、そのために損をしないように注意する必要があります。

物件によっては、そのまま売りに出しても売れる金額が変わらないこともありますし、決まってから解体しても十分決まる物件もあります。

売却が前提であれば、やはり先に信頼のおける不動産会社に相談して先に解体したほうがいいのかどうか?解体するならどんな時期がいいのか?いい解体業者を紹介してもらえるかどうかを聞いてから進めていくのがいいでしょう。